01Réduction d'impôt ou déduction : la distinction qui change tout
Deux familles de dispositifs coexistent, et les confondre fausse toute comparaison.
La réduction d'impôt vient se soustraire directement de l'impôt dû. Malraux, Girardin et l'ancien Pinel fonctionnent ainsi. Son intérêt ne dépend pas de votre tranche marginale : 10 000 € de réduction valent 10 000 € pour tout le monde. En revanche, elle entre presque toujours dans le plafonnement global des niches fiscales.
La déduction s'impute sur le revenu imposable, avant calcul de l'impôt. Déficit foncier et Monuments Historiques relèvent de cette logique. Son efficacité est donc proportionnelle à votre tranche : 10 000 € déduits valent 4 100 € d'impôt évité à 41 %, et 3 000 € à 30 %. Contrepartie décisive : ces mécanismes échappent au plafonnement des niches.
02Le plafonnement global des niches fiscales
La plupart des réductions d'impôt sont plafonnées, tous dispositifs confondus, à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 18 000 € lorsque l'avantage provient d'investissements outre-mer ou de Sofica, ce qui explique une bonne part de l'intérêt du Girardin pour les contribuables lourdement imposés.
Ce plafond est la contrainte la plus souvent ignorée en amont, et la plus douloureuse à découvrir après signature. Un investisseur qui bénéficie déjà d'un crédit d'impôt pour emploi à domicile et de frais de garde peut n'avoir presque plus de marge disponible.
03Ce qu'un dispositif ne fera jamais
Il ne corrigera pas un prix d'acquisition trop élevé. C'est le mécanisme de destruction de valeur le plus courant de l'immobilier défiscalisant : un bien vendu 15 à 20 % au-dessus du marché local, dont l'avantage fiscal compense l'écart la première année et le laisse intact les vingt suivantes.
Il ne créera pas non plus de demande locative là où il n'y en a pas. La vacance locative coûte plus cher, sur la durée, que l'économie d'impôt qu'elle était censée accompagner.
Notre première question n'est jamais « quel dispositif ? » mais « que cherchez-vous à obtenir, et dans combien de temps ? ». Le reste en découle.
Julien Bernard, NeoInvest