Le Censi-Bouvard ajoutait une réduction d'impôt au meublé en résidence gérée. Sa disparition n'a pas supprimé le marché sous-jacent : elle a supprimé la couche fiscale qui s'y ajoutait.
01Ce que le dispositif apportait
Le Censi-Bouvard ouvrait une réduction d'impôt étalée sur neuf ans, calculée sur le prix de revient du logement retenu dans une limite plafonnée, pour l'acquisition d'un logement neuf en résidence avec services : résidences étudiantes, seniors ou de tourisme.
Son originalité tenait à ce qu'il se substituait à l'amortissement. L'investisseur choisissait l'un ou l'autre, jamais les deux, ce qui en faisait un arbitrage plus qu'un cumul.
02Pourquoi sa disparition change peu de choses
Le marché des résidences gérées n'a pas disparu avec le dispositif. Il fonctionne aujourd'hui sous le régime LMNP classique, avec amortissement, et ce régime produit fréquemment un revenu net supérieur à ce qu'offrait la réduction Censi-Bouvard, notamment sur les durées longues.
Ce qui a disparu, c'est l'argument commercial simple d'une réduction d'impôt affichée. Ce qui demeure, c'est l'analyse qui compte réellement sur ce marché : la solidité de l'exploitant et les clauses du bail commercial, en particulier celles portant sur la répartition des charges et les conditions de renouvellement.
03Vous êtes engagé : l'échéance à préparer
À la fin des neuf ans, le bien sort du dispositif. Il est alors possible de constituer une base amortissable, calculée sur la valeur du bien au moment du changement de régime. Cette bascule peut relancer plusieurs années de revenus peu ou pas fiscalisés.
Elle suppose de reprendre le dossier avec un comptable en amont de l'échéance, et de réexaminer en parallèle la qualité de l'exploitant et les conditions de renouvellement du bail, souvent renégociées à cette occasion.