Beaucoup d'investisseurs découvrent le statut LMP au moment où ils y basculent, souvent après un départ en retraite qui fait chuter leurs autres revenus. Les conséquences sont importantes, dans les deux sens.
01Deux conditions, cumulatives
Le statut de loueur en meublé professionnel s'applique lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal excèdent 23 000 €
- Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu
Si une seule condition est remplie, le statut reste LMNP. Le caractère cumulatif est la clé : un investisseur encaissant 40 000 € de loyers meublés mais percevant 80 000 € de salaires demeure LMNP.
02Ce qui change concrètement
| Sujet | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficits | Imputables sur les seuls bénéfices de même nature, reportables 10 ans | Imputables sur le revenu global, sans plafond spécifique |
| Prélèvements sociaux | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine | Cotisations sociales des travailleurs indépendants |
| Plus-value de cession | Régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention | Régime des plus-values professionnelles, exonérations possibles sous conditions |
| IFI | Biens imposables | Exonération possible au titre des biens professionnels, sous conditions |
03Trois idées fausses qui circulent encore
Ces affirmations se retrouvent sur de nombreux sites, y compris professionnels. Elles sont inexactes.
04Aucun des deux n'est meilleur dans l'absolu
Le LMP séduit sur le papier par l'imputation des déficits et les exonérations de plus-value. Mais l'assujettissement aux cotisations sociales des indépendants représente une charge récurrente qui peut dépasser l'avantage, en particulier lorsque le résultat fiscal est déjà neutralisé par l'amortissement, cas le plus fréquent.
Le LMNP reste, pour la grande majorité des patrimoines, le statut le plus efficace : il produit un revenu peu fiscalisé sans charge sociale professionnelle.
Ce qui compte est donc moins de choisir que de savoir où l'on se situe et où l'on va. Un franchissement de seuil anticipé se pilote, notamment par la répartition des biens au sein du foyer ou par le calendrier des cessions.
Les mauvaises surprises en meublé ne viennent presque jamais du montage initial. Elles viennent d'un changement de situation personnelle que personne n'avait rapproché du seuil des 23 000 €.
Julien Bernard, NeoInvest