Le déficit foncier n'est pas un dispositif de défiscalisation au sens commercial du terme. C'est l'application du droit commun des revenus fonciers, et c'est précisément ce qui en fait sa solidité.
01Comment il fonctionne
Lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers encaissés, la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit s'impute d'abord sur vos autres revenus fonciers, puis, pour la part qui excède, sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Le solde qui n'a pas pu être imputé n'est pas perdu : il reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
| Tranche marginale | Impôt évité (ordre de grandeur) | Intérêt du montage |
|---|---|---|
| 11 % | Environ 1 180 € | Faible, d'autres leviers priment |
| 30 % | Environ 3 210 € | Intéressant si revenus fonciers existants |
| 41 % | Environ 4 390 € | Très efficace |
| 45 % | Environ 4 815 € | Le levier le plus rentable disponible |
Ordres de grandeur hors prélèvements sociaux, à titre pédagogique. L'économie réelle dépend de la composition de vos revenus.
02Deux limites à connaître avant de s'engager
La première tient à la nature des travaux. Réparation, entretien et amélioration sont déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. Une rénovation lourde requalifiée en reconstruction fait tomber l'ensemble du montage. Cette qualification s'anticipe avec l'entreprise et se documente.
La seconde tient aux intérêts d'emprunt. Leur part dans le déficit ne s'impute jamais sur le revenu global : elle reste cantonnée aux revenus fonciers. Dans une opération fortement financée à crédit, cela modifie sensiblement le calcul.
03Le montage « Pinel optimisé au déficit foncier »
Vous rencontrerez encore cette appellation commerciale. Elle désigne l'acquisition d'un immeuble ancien réhabilité dans lequel le promoteur ventile le prix entre foncier et travaux, la part travaux venant alimenter le déficit foncier.
Le mécanisme est parfaitement légal, et les opérations peuvent être bonnes. Le point de vigilance est toujours le même : la ventilation entre foncier et travaux doit être justifiable, et le prix global cohérent avec le marché local de l'ancien rénové. C'est sur ce second point que se jouent les mauvaises surprises à la revente.
Le déficit foncier a un avantage que les dispositifs à réduction d'impôt n'ont pas : il repose sur le droit commun. Il ne s'éteindra pas à la prochaine loi de finances.
Julien Bernard, NeoInvest