Le Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025, mais les plafonds continuent de s'imposer à tous les investisseurs engagés. Cette page réunit les chiffres applicables sur l'agglomération lyonnaise et les options qui restent ouvertes.
01Lyon en zone A : les plafonds applicables
L'agglomération lyonnaise, Lyon et Villeurbanne comprises, est classée en zone A. Ce classement détermine à la fois le plafond de loyer que vous pouvez pratiquer et les revenus maximaux de votre locataire. Ces plafonds continuent de s'appliquer pendant toute la durée de votre engagement, y compris maintenant que le dispositif est fermé aux nouvelles opérations.
| Zone | Communes concernées | Plafond au m² |
|---|---|---|
| A bis | Paris et proche couronne | 18,25 € |
| A | Lyon, Villeurbanne, grande couronne parisienne, Côte d'Azur, Genevois français | 13,56 € |
| B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants | 10,93 € |
| B2 | Communes de 50 000 à 250 000 habitants | 9,50 € |
02Les plafonds de ressources du locataire
Le locataire doit respecter un plafond de revenu fiscal de référence, apprécié à la signature du bail selon la composition du foyer. Voici les ordres de grandeur applicables en zone A, celle de Lyon et Villeurbanne.
| Composition du foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | environ 41 855 € |
| Couple | environ 62 555 € |
| Par personne à charge supplémentaire | environ 8 800 à 14 600 € selon la zone |
Ces plafonds sont revalorisés chaque année. Vérifiez le barème de l'année de signature du bail avant toute mise en location.
03Ce qui s'est réellement arrêté, et quand
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Aucune acquisition postérieure n'ouvre droit à la réduction d'impôt, quel que soit le programme ou le discours commercial qui l'accompagne.
Cette extinction avait été annoncée de longue date, avec une dégressivité des taux dans les dernières années du dispositif. Les taux pleins des débuts avaient déjà cédé la place à des taux réduits, sauf pour les logements répondant aux critères renforcés du Pinel+.
04Vous êtes déjà engagé : ce qui continue
Votre réduction d'impôt n'est pas remise en cause. Elle se poursuit jusqu'au terme de la période d'engagement que vous avez choisie à l'acquisition, six, neuf ou douze ans, tant que les conditions de location restent respectées.
Ces conditions continuent de s'appliquer intégralement : plafonds de loyer, plafonds de ressources du locataire, affectation à la résidence principale, absence d'interruption prolongée de la location. Un manquement en cours de route déclenche la reprise de l'avantage, y compris rétroactivement.
05La vraie question de 2026 : la sortie
La première grande vague de Pinel arrive à échéance. C'est là que les écarts se creusent entre les opérations, et la fiscalité n'y est plus pour grand-chose.
Beaucoup de programmes vendus entre 2015 et 2019 l'ont été à des prix intégrant une commercialisation lourde. À la revente, le bien se confronte au marché local de l'ancien, sans cette prime. Un écart de 10 à 20 % entre le prix payé et le prix de revente n'a rien d'exceptionnel, et il peut absorber la totalité de l'avantage fiscal perçu.
Trois scénarios méritent d'être chiffrés côte à côte, sur votre bien précis :
| Scénario | Ce qu'il faut vérifier | Pertinent si |
|---|---|---|
| Conserver en location nue | Le loyer redevient libre, mais le revenu foncier devient pleinement imposable à votre tranche, plus prélèvements sociaux | Le bien est bien situé et le crédit largement amorti |
| Basculer vers le meublé | Le passage en LMNP fait repartir une base amortissable sur la valeur du bien au moment du changement | Vous cherchez du revenu net et le bien se prête au meublé |
| Revendre | Le prix de revente réel dans le secteur, et la plus-value nette après abattements pour durée de détention | Le marché local s'est tendu, ou l'opération n'a plus de sens dans votre patrimoine |
06Par quoi le remplacer si vous vouliez y entrer
Aucun dispositif ne reproduit le Pinel à l'identique, c'est-à-dire une réduction d'impôt mécanique adossée à du neuf standardisé. La relève se répartit selon l'objectif poursuivi.
- Vous vouliez d'abord baisser votre impôt — le déficit foncier est plus efficace dès la tranche à 41 %, surtout si vous avez déjà des revenus fonciers, et il échappe au plafonnement des niches.
- Vous vouliez du neuf avec engagement locatif — le nouveau statut du bailleur privé reprend cette logique, sans zonage.
- Vous vouliez surtout du revenu complémentaire — le LMNP produit un revenu peu ou pas fiscalisé pendant toute la détention, sans plafond de loyer ni de ressources.
- Vous cherchiez de l'ancien à rénover en centre-ville — le Denormandie transpose le mécanisme du Pinel à l'ancien avec travaux.
La fin du Pinel n'a pas supprimé les bonnes opérations, elle a supprimé les opérations faciles. Ce qui reste demande de regarder l'actif avant l'avantage fiscal, ce qui aurait dû être la règle depuis le début.
Julien Bernard, NeoInvest