Dispositif Jeanbrun – Statut du Bailleur Privé

Le nouveau mécanisme d’amortissement fiscal pour l’investissement locatif durable

Validité : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028

Conditions liées au logement

• Type de bien : logement situé exclusivement dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont strictement exclues.
• État du bien : logement neuf (notamment en VEFA) ou logement ancien nécessitant de lourds travaux de rénovation.
• Montant des travaux (dans l’ancien) : ils doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération d’achat.
• Localisation : le logement peut être situé partout en France, le dispositif étant applicable sans aucun zonage géographique (pas de restriction aux seules zones tendues).

Critères de performance énergétique

Les logements doivent répondre à des normes environnementales exigeantes :

• Pour le neuf : respect strict de la réglementation environnementale RE2020.
• Pour l’ancien : les travaux doivent obligatoirement permettre au logement d’atteindre la classe A, B ou C du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Avantage fiscal : Le mécanisme d’amortissement

Contrairement au dispositif Pinel, l’avantage ne repose plus sur une réduction d’impôt forfaitaire mais sur l’amortissement du logement, déductible de vos revenus fonciers :

• Base amortissable : calculée sur 80 % du prix d’acquisition net de frais (les 20 % restants correspondant au terrain, non amortissable).
• Déficit foncier renforcé : si l’amortissement et les charges dépassent vos loyers, le déficit généré est imputable sur le revenu global du foyer fiscal à hauteur de 10 700 € par an (porté à 21 400 € par an si le déficit provient de travaux de rénovation énergétique).
• À noter : Les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value immobilière lors de la revente (alignement sur le régime du LMNP).

Grille des taux et plafonds d’amortissement annuel (selon le niveau de loyer) :

• Location Intermédiaire : taux d’amortissement de 3,5 % par an (plafond de 8 000 € / an).
• Location Sociale : taux d’amortissement de 4,5 % par an (plafond de 10 000 € / an).
• Location Très Sociale : taux d’amortissement de 5,5 % par an (plafond de 12 000 € / an).

Engagement de location

• Durée : le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
• Plafonds de loyers et de ressources : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers réglementaires (environ 15 % en dessous du marché pour l’intermédiaire) ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.
• Cercle familial : il est strictement interdit de louer le bien à un membre de son foyer fiscal, ainsi qu’à ses ascendants ou descendants jusqu’au 2ème degré inclus.

Exemple pratique :

Pour l’achat d’un appartement collectif neuf à 250 000 € en location intermédiaire :

• Base amortissable (80 %) = 200 000 €.
• Amortissement annuel théorique (3,5 %) = 7 000 €.
• Le montant de 7 000 € étant inférieur au plafond annuel de 8 000 €, vous déduisez l’intégralité des 7 000 € de vos revenus fonciers imposables chaque année.

Éligibilité au dispositif (Synthèse)