Loueur meublé

Vous constituez une rente pour votre retraite net d'impôts bien plus performant qu'une assurance vie. En achetant un bien dans une résidence meublé, vous récupérez la TVA sur le bien ... (rendement net de 4.5 à 6 %).

Principe :

C’est la location meublée d’un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale.
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC et non des revenus fonciers (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers).
Ce dispositif résulte de la loi de reconstruction du parc hôtelier après guerre, il est donc très ancien et ne dépend pas d’une Loi de finance.

L’avantage de ce dispositif est de vous faire récupérer la TVA sur le bien (résidence avec services), de vous générer des revenus complètement net d’impôt grâce aux amortissements non déduits ceci sans souci de gestion et avec une garantie de paiement des loyers grâce à un bail commercial.

Points-clés :

Déficits :

Les éventuels déficits (liés aux frais d’acquisition) du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur 5 ans) sur les revenus de même nature.

Les frais d’acquisition (honoraires, droits d’enregistrements et de timbres, frais de montage suivent le régime comptable des frais d’établissement. Ils peuvent être, au choix, imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d’amortissement linéaire.

Amortissements :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
– le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Si le prix d’acquisition des meubles est de 5 000 € vous pourrez déduire une annuité de 714 € sur une durée d’amortissement de 7ans.

– les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
Si le prix de l’immobilier hors terrain est de 100 000€ vous pourrez déduire une annuité de 3 333 € sur une durée d’amortissement de 30 ans.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit.
Les amortissements alors différés sont reportables sur une période de 10 ans et vont être utilisés dès que des résultats positifs apparaîtront (les loyers revalorisés) permettant de les neutraliser fiscalement (générant des revenus net d’impôts).

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition..).

C’est un éléments important qui n’a pas d’équivalent sur les autres lois et qui vous permet dans certains cas de récupérer au bout de 6 mois 19.6% du prix d’acquisition. Cette TVA peut-être utilisée pour baisser votre montant de crédit ou ëtre utilisée en trésorerie.

Sécurité :

Dans le cadre d’une acquisition avec un bail commercial, le gestionnaire s’occupe du remplissage et de l’entretient de votre appartement. Il vous verse un loyer qu’il y ait un locataire ou pas. Ce loyer étant garantie par le bail commercial et ceci sur une période pouvant atteindre 11 ans et 11 mois.

Revente :

Le statut de loueur en meublé non professionnel s’appliquant indifféremment sur des biens immobiliers neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.
La revente sera favorisée par la rentabilité de l’opération liée à la revalorisation des loyers et la qualité du gestionnaire.

Plus-values :

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.
Les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les deux ans suivant l’acquisition. Après un abattement de 915 € par an, elles sont ajoutées au revenu imposable.
Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de deux ans après l’acquisition, elles sont déterminées comme suit :

  • Le prix de revient du bien cédé fait l’objet d’une revalorisation à l’aide de coefficients.
  • La plus-value obtenue par différence entre le prix de vente et le prix de revient revalorisé fait l’objet d’un abattement forfaitaire de 5 % par année de détention au-delà de la seconde année.
  • Pour le calcul de l’impôt, un système spécial (système du quotient) est appliqué pour atténuer la progressivité du barème d’imposition.

Il y a une exonération des plus-values au delà de 15 ans de détention.

Les différents supports immobiliers :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences affaires
  • Les résidences pour personnes âgées

Les objectifs recherchés :

Compléments de revenus pour la retraite
Optimisation d’une assurance vie en montage In fine
Rentabilité net de toute charges