Loi Pinel

Le nouveau dispositif dit "LOI PINEL" offre jusqu'à 21% de réduction d'impôts ! Très souple vous avez la possibilité d'investir sur 6, 9 ou 12 ans et de loger vos enfants une opportunité à ne pas manquer ...

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PRINCIPE DE LA LOI PINEL

Vous achetez un appartement neuf aux normes RT 2012 ou BBC 2005 que vous vous engagez à louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans à un certain niveau de loyer imposé par la loi.
En échange l’état vous accorde une réduction d’impôt respectivement de 12% (sur 6 ans) , 18% (sur 9 ans) ou 21% (sur 12 ans) étalée sur la durée de l’engagement.

LES CONDITIONS A RESPECTER :

  • Acheter un appartement neuf dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux disposition de l’article L 111-9 du code de la construction et de l’habitation soit en BBC 2005 ou RT 2012.
  • Acquérir un logement neuf ou en VEFA à bénéficier d’un taux exceptionnel de réduction d’impôt de 2% par an durant les 6 ou 9 premières années puis 1% entre la 9 ème et la 12 ème année (L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier). La date retenue par l’administration fiscale est la date de l’acte et non de la réservation.
  • S’engager à louer le bien immobilier pendant une période de 6 / 9 ou 12 ans minimum ( le choix étant réalisé au moment de la déclartion d’impôt) et avec la possibilité de prolonger sans plafonds de loyers à l’issue de cette période ou de revendre l’appartement.
  • La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison du bien et être destiné à un locataire qui en fait sa résidence principale.
  • La base de calcul de la réduction d’impôts est limité à 300 000 Euros sachant que l’investisseur peut acheter au maximum 2 biens immobiliers / an.
  • Respecter  les plafonds de loyer selon la zone géographique du bien et les plafonds de ressources des locataires publiés par décret  (Cf. plafonds loi PINEL )
  • Que les logements soient situés en Zone A / A bis / B1 ou B2 pour les logements que le contribuable fait construire
  • Le « prix plafond » par M2 de surface habitable est de 5 500 € / m²

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LES PLAFONDS DE LOYER LOI PINEL

Plafonds de loyers PINEL à partir du 1er octobre 2014 qui sont à pondérer avec un coefficient multiplicateur :

Zone géographique Communes

DUFLOT

Coefficient multiplicateur

Zone A Bis  Paris et son agglomération  16,83 €/m²

0,70 + ( 19 / Surface du logement ) limite 1,2

Zone A Agglomération parisienne (hors villes de la zone A bis), Lyon, Villeurbanne, Marseille, Lille, Montpellier, Cors du sud, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français. 12,50 €/m² (plafond de 11,90 sur Lyon)

0,70 + ( 19 / Surface du logement ) limite 1,2

Zone B1 Agglomérations de plus de 250 000 habitants. 10,07 €/m²

0,70 + ( 19 / Surface du logement ) limite 1,2

Zone B2 Autres agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants. 8,75 €/m²

0,70 + ( 19 / Surface du logement ) limite 1,2

Liste des villes en fonction de la zone : Zones Loi Pinel.

LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

En loi PINEL, il existe un plafond des revenus des locataires qui dépend du zonage de l’appartement, comme de la composition du foyer qui loue le logement.

Plafonds de ressources des locataires en €uros
Zone A Bis   Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 36 993 30 151 27 136
Couple 55 287 55 287 40 265 36 238
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72 476 66 460 48 422 43 580
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 86 531 79 606 58 456 52 611
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 102 955 94 240 68 766 61 890
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 115 851 106 049 77 499 69 749
Majoration pour personne à charge complémentaire + 12 908 + 11 816 + 8 646 + 7 780

 

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LES AUTRES ÉLÉMENTS A CONNAITRE 

Condition relatives à la commercialisation de l’immeuble :

· Immeuble de minimum 5 logements
· Un pourcentage de logement acquis hors dispositif PINEL sera fixé par décret (20% minimum)
· Le respect de cette limite s’apprécie à la signature de l’acte authentique du dernier logement de la résidence
· Une amende de 18 000 € par logement excédentaire sera appliquée au promoteur qui ne respecte pas ce quotas
· Certaines villes pourront par décret fixer un plafond inférieur de loyer au M2

Achat en indivision ou sous forme de SCI :

La loi prévoie qu’en cas d’indivision ou de montage en SCI  les acquéreurs sont propriétaires et donc bénéficie de la réduction d’impôt en fonction de leur quote-part du prix de revient.

Plafonnement des niches fiscales :

La loi PINEL est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux vous permettant de payer moins d’impôts cependant ‘ensemble des niches fiscales cumulées ne doivent pas dépasser la somme de 10 000 euros (exception possible pour le dispositif GIRARDIN à hauteur de 18 000 euros).

Report des économies d’impôts :

Dans le cas ou votre économie d’impôt serait supérieur à vos impôts cette économie n’est pas rapportable il est donc nécessaire de bien calculer l’évolution de vos revenus.

Possibilité de loi Pinel et immobilier ancien :

La loi prévoie cette possibilité mais les contraintes thermiques rendent les opérations quasi impossibles vue les contraintes techniques :

Pour les bâtiments existants, la réduction d’impôt est subordonnée :
– soit à l’obtention du label  » HPE rénovation » ou du label « BBC rénovation 2009 »( prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « HPE rénovation »)
– soit au respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments précisés par arrêté du ministre chargé du logement.

Un document fournis par le service des impôts nommé « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux » doit être rempli par un expert indépendant de la construction avant et après les travaux de réhabilitation.

Certaines opérations permettent aussi de cumuler deux avantages fiscaux : le déficit foncier et la réduction PINEL ce qui peut être très intéressant fiscalement pour des personnes ayant de gros revenus fonciers.

Avantage exceptionnel vis-à-vis d’une donation :

De plus, dans le cadre de la Loi Pinel, il est sera accordé un Abattement Exceptionnel de 100 000 € pour les Donations aux Enfants et Petits-Enfants, dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf jusqu’à fin 2016.

Il est donc encore temps d’organiser votre succession.