Loi Censi Bouvard

Vous investissez dans une résidence gérée avec la stabilité d'un bail commercial. Vous récupérez la TVA sur le bien ainsi que 11 % de l'immobilier en réduction d'impôts étalée sur 9 ans. Vous percevez des loyers net de toutes charges pour votre retraite.

Principe :

C’est la location meublée d’un logement neuf à un une personne morale.
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC et non des revenus fonciers (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers).

L’avantage de ce dispositif est de vous faire récupérer la TVA sur le bien (résidence avec services), de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de l’immobilier HT étalée sur 9 ans pour les biens acquis en jusqu’au 31 décembre 2016.

Points clés :

Réduction d’impôts :

Elle est de 11 % et calculée sur le montant d’acquisition HT du bien immobilier (frais d’acquisition inclus mais hors TVA) pour un montant maximum de 300 000 Euros.
La réduction non consommée est reportable pendant une durée de 5 ans

Déficits :

Les éventuels déficits (liés aux intérêts d’emprunts) du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur dix ans) sur les revenus de même nature.

Amortissements :

Il est interdit de cumuler l’avantage fiscal de la réduction d’impôt Censi Bouvard et celui des amortissement sauf pour la partie de l’investissement supérieur à la fraction des 300 000 Euros.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition..).

C’est un éléments important qui n’a pas d’équivalent sur les autres lois et qui vous permet dans certains cas de récupérer au bout de 6 mois 19.6% du prix d’acquisition. Cette TVA peut-être utilisée pour baisser votre montant de crédit ou ëtre utilisée en trésorerie.

Sécurité :

Dans le cadre d’une acquisition avec un bail commercial, le gestionnaire s’occupe du remplissage et de l’entretient de votre appartement. Il vous verse un loyer qu’il y ait un locataire ou pas. Ce loyer étant garantie par le bail commercial et ceci sur une période pouvant atteindre de 9ans à 11 ans et 11 mois.

Revente :

Le statut de loueur en meublé non professionnel s’appliquant indifféremment sur des biens immobiliers neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.
La revente sera favorisée par la rentabilité de l’opération liée à la revalorisation des loyers et la qualité du gestionnaire.

Plus-values :

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.
Les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les deux ans suivant l’acquisition. Après un abattement de 915 € par an, elles sont ajoutées au revenu imposable.
Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de deux ans après l’acquisition, elles sont déterminées comme suit :

  • Le prix de revient du bien cédé fait l’objet d’une revalorisation à l’aide de coefficients.
  • La plus-value obtenue par différence entre le prix de vente et le prix de revient revalorisé fait l’objet d’un abattement forfaitaire de 5 % par année de détention au-delà de la seconde année.
  • Pour le calcul de l’impôt, il faut se référer aux nouvelles règles d’impositions PLF 2012.

Les différents supports immobiliers :

  • Les résidences de tourisme classées
    Les résidences étudiantes
    Les résidences affaires
    Les résidences pour personnes âgées

Les objectifs recherchés :

Réduction de son imposition durant sa période d’activité
Compléments de revenus pour la retraite
Optimisation d’une assurance vie en montage In fine